Comment calculer la rentabilité d'un bien immobilier

Calculer la rentabilité d’un bien, c’est répondre à une question simple : combien ce bien me rapporte-t-il vraiment, rapporté à ce qu’il me coûte ? Il existe trois niveaux de précision. Prenons-les dans l’ordre, avec un exemple chiffré qu’on garde du début à la fin : un appartement à 120 000 € frais d’agence inclus, loué 650 €/mois, soit 7 800 € de loyers par an.

1. Le rendement brut

C’est le calcul de premier coup d’œil : rendement brut = (loyer annuel / prix d’achat) × 100. Soit (7 800 / 120 000) × 100 = 6,5 %. Utile pour comparer vite, mais il ignore toutes les charges. Ne décidez jamais sur le seul rendement brut.

2. Le rendement net de charges

On retire ici les charges annuelles qui restent à votre charge : taxe foncière (900 €), charges de copropriété non récupérables (400 €), assurance PNO (120 €), provision vacance et impayés (390 €). Total : 1 810 €. Le loyer net devient 7 800 − 1 810 = 5 990 €.

Rendement net = (5 990 / 120 000) × 100 = 5,0 %. On a perdu 1,5 point face au brut : c’est normal, c’est le chiffre honnête.

3. Le rendement net-net (après impôt)

Dernier étage : l’impôt sur les loyers, qui dépend de votre régime. En meublé au réel (LMNP), l’amortissement peut ramener l’imposition à zéro pendant des années. En location nue au réel ou micro-foncier, comptez votre tranche marginale plus les prélèvements sociaux (17,2 %). C’est le seul rendement qui reflète ce qui atterrit sur votre compte.

4. Le cashflow mensuel

Le rendement dit si le bien est rentable. Le cashflow dit s’il s’autofinance. On part du loyer (650 €), on retire les charges (151 €/mois) et la mensualité de crédit (environ 720 € sur 20 ans à 3,5 %). Résultat : un cashflow d’environ −221 €/mois. Le bien coûte un peu chaque mois, compensé par le remboursement du capital. Pour le rendre positif, on joue sur l’apport, la durée, le loyer (meublé, colocation) ou le prix négocié.

Les 4 erreurs qui faussent tout

• Oublier la vacance. Un mois vide par an, c’est déjà 8 % de loyers en moins.
• Sous-estimer les travaux. Toujours chiffrer une fourchette haute.
• Confondre prix affiché et prix de marché. Comparez aux ventes DVF réelles.
• Ignorer la fiscalité. Le bon régime peut valoir 1 à 2 points de rendement.

Faire ce calcul à la main pour chaque annonce est fastidieux. Bestdwell le fait automatiquement sur tout le marché.