Location nue ou meublée : que choisir pour investir ?

C’est l’une des premières décisions de l’investisseur : louer nu ou meublé ? Les deux ont leur logique. Voici comment trancher selon votre situation.

La location meublée

Le bien est équipé pour qu’on puisse y vivre immédiatement. Avantages : des loyers 10 à 20 % plus élevés qu’en nu, et surtout le statut LMNP qui, au régime réel, permet d’amortir le bien et de réduire fortement l’impôt sur les loyers. Inconvénients : une rotation des locataires plus rapide (bail d’un an, souvent des étudiants ou jeunes actifs) et un peu plus de gestion.

La location nue

Le bien est loué vide. Avantages : des locataires plus stables (bail de 3 ans), moins de gestion, et le mécanisme du déficit foncier qui permet de déduire des travaux de vos revenus. Inconvénients : des loyers plus bas et une fiscalité moins favorable (micro-foncier ou réel, sans amortissement).

Le match fiscal

C’est souvent là que se joue la décision. En meublé au réel, l’amortissement efface l’impôt sur les loyers pendant des années. En nu, le déficit foncier est puissant uniquement si vous avez de gros travaux à déduire. Pour un bien sans travaux majeurs, le meublé l’emporte presque toujours côté fiscalité.

Comment choisir ?

• Vous visez le rendement et l’optimisation fiscale, vous acceptez un peu de gestion : meublé (LMNP).
• Vous voulez la tranquillité, des locataires longue durée, ou vous avez de gros travaux : nue.
• Vous ciblez les étudiants ou jeunes actifs : le meublé colle à la demande.

Dans la pratique, la majorité des investisseurs particuliers qui cherchent du rendement optent pour le meublé LMNP. La location nue garde tout son sens pour les profils patrimoniaux et les biens à rénover lourdement.